Nhà vừa ở vừa cho thuê có hai nhóm nghĩa vụ tách biệt. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gắn với thửa đất, do người có quyền sử dụng đất nộp theo thông báo hằng năm, dù tầng trệt đang cho ai thuê. Thuế từ hoạt động cho thuê (thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân) gắn với tiền thuê nhận được, do chủ nhà khai nộp, hoặc do bên thuê là tổ chức khai thay nếu hợp đồng có thoả thuận.
Tra hai nhóm này ở hai chỗ khác nhau trên tài khoản thuế cá nhân: thông báo thuế đất nằm trong phần thông báo và nghĩa vụ theo năm; thuế cho thuê nằm trong tờ khai của chủ nhà hoặc dữ liệu khai thay của bên thuê. Người cho thuê hay nhầm là trả thuế đất rồi thì xong, hoặc bên thuê trả tiền thuê “đã gồm thuế” thì mình không phải làm gì.
Hai nhóm nghĩa vụ đặt cạnh nhau
| Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp | Thuế từ cho thuê nhà | |
|---|---|---|
| Căn cứ | Diện tích đất, giá đất, hạn mức | Doanh thu cho thuê |
| Người nộp | Người sử dụng đất (chủ nhà) | Chủ nhà; hoặc bên thuê là tổ chức khai thay theo thoả thuận |
| Kỳ | Theo năm, theo thông báo của cơ quan thuế | Theo kỳ thanh toán tiền thuê hoặc theo năm, tuỳ cách khai |
| Cho thuê có làm thay đổi không | Không đổi người nộp | Chính là nguồn phát sinh nghĩa vụ |
| Tra ở đâu | Thông báo thuế đất, nghĩa vụ theo năm trên tài khoản thuế | Tờ khai cho thuê; dữ liệu khai thay; chứng từ khấu trừ |
Hợp đồng có thể thoả thuận bên thuê trả tiền thuế đất thay, nhưng đó là thoả thuận giữa hai bên về tiền. Với cơ quan thuế, người đứng tên nộp thuế đất vẫn là chủ nhà; bên thuê không nộp hoặc nộp nhầm thì dòng nợ vẫn hiện dưới tên chủ nhà.
Thuế cho thuê: tính thế nào, ai khai
Cá nhân cho thuê nhà là cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản. Theo quy định lâu nay tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, thuế tính theo tỷ lệ trên doanh thu: 5% thuế giá trị gia tăng và 5% thuế thu nhập cá nhân, áp dụng khi tổng doanh thu cho thuê trong năm vượt ngưỡng không phải nộp thuế. Ngưỡng đó trước đây là 100 triệu đồng/năm và đã được nâng trong đợt sửa luật 2024–2025; kiểm tra mức hiện hành và tỷ lệ đang áp dụng trước khi tự tính.
Ai khai:
- Bên thuê là doanh nghiệp, tổ chức: có thể khai thay, nộp thay cho chủ nhà nếu hợp đồng thuê có thoả thuận. Khi đó bên thuê trừ tiền thuế trước khi trả tiền thuê, và dữ liệu khai thay hiện trên tài khoản thuế của chủ nhà.
- Bên thuê là hộ kinh doanh, cá nhân: chủ nhà tự khai, nộp với cơ quan thuế quản lý nơi có nhà cho thuê.
Lệ phí môn bài, khoản chủ nhà cho thuê trước đây hay phải nộp, đã được bãi bỏ từ 1/1/2026 theo Nghị quyết 198/2025/QH15.
Ví dụ số: một năm của căn nhà mặt phố
Giả sử chủ nhà cho một cửa hàng thời trang (hộ kinh doanh) thuê tầng trệt với giá 25 triệu đồng/tháng, tức 300 triệu đồng/năm; gia đình ở các tầng trên. Thửa đất 80 m² trong hạn mức đất ở. Các số dưới đây là giả định để minh hoạ, với tỷ lệ thuế cho thuê theo quy định lâu nay.
| Khoản | Cách tính minh hoạ | Số tiền/năm | Ai nộp |
|---|---|---|---|
| Thuế giá trị gia tăng cho thuê | 300 triệu × 5% | 15 triệu đồng | Chủ nhà tự khai (bên thuê là hộ) |
| Thuế thu nhập cá nhân cho thuê | 300 triệu × 5% | 15 triệu đồng | Chủ nhà tự khai |
| Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp | Theo diện tích, giá đất, thuế suất trong hạn mức | Thường chỉ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng | Chủ nhà theo thông báo |
So hai khoản, thuế cho thuê lớn hơn thuế đất nhiều lần. Đó là lý do chủ nhà nên đọc kỹ điều khoản giá thuê trong hợp đồng: “giá thuê 25 triệu đồng, đã bao gồm thuế” khác hẳn “giá thuê 25 triệu đồng, chưa bao gồm thuế”. Nếu bên thuê là doanh nghiệp khai thay, câu chữ này quyết định chủ nhà nhận về 25 triệu hay khoảng 22,5 triệu đồng mỗi tháng.
Ghi giá thuê trên hợp đồng thấp hơn thực tế để giảm thuế là khai sai doanh thu. Tiền thuê chuyển khoản hằng tháng để lại dấu vết rõ ràng; rủi ro khi bị đối chiếu lớn hơn nhiều khoản “tiết kiệm” được.
Tra thông báo thuế đất khi nhà đang cho thuê
- Đăng nhập tài khoản thuế điện tử cá nhân hoặc ứng dụng thuế của người đứng tên quyền sử dụng đất.
- Xem mục thông báo: thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của năm, thửa đất, số tiền, hạn nộp.
- Xem mục nghĩa vụ: đã nộp chưa, còn nợ bao nhiêu.
Nếu hợp đồng thoả thuận bên thuê trả thuế đất, xin bên thuê chứng từ nộp tiền đứng tên chủ nhà và tra lại sau vài ngày. Đừng chỉ nghe “đã đóng rồi”. Nhà mặt phố có địa chỉ đổi tên sau sắp xếp đơn vị hành chính từ 1/7/2025 thì thông báo có thể ghi địa chỉ mới; đối chiếu theo số thửa, số tờ bản đồ.
Tra thuế cho thuê: tờ khai của mình hoặc dữ liệu bên thuê khai thay
- Tự khai: xem tờ khai đã nộp, trạng thái chấp nhận, thông báo nộp tiền, chứng từ đã nộp trên tài khoản thuế.
- Bên thuê khai thay: xem mục thông tin do tổ chức khai thay, khấu trừ; đối chiếu với chứng từ khấu trừ bên thuê cung cấp và với số tiền thuê thực nhận.
Hai dấu hiệu cần hỏi lại ngay: bên thuê đã trừ tiền thuế khi trả tiền thuê nhưng tài khoản thuế của mình không có dữ liệu khai thay; hoặc dữ liệu khai thay có doanh thu khác với hợp đồng.
Những điều khoản hợp đồng nên có
- Giá thuê đã gồm hay chưa gồm thuế, và bên nào khai, nộp thuế cho thuê.
- Kỳ thanh toán và tài khoản nhận tiền đứng tên chủ nhà.
- Thuế đất, phí khác: ai chịu, bằng cách nào, chứng từ gửi lại cho ai.
- Nghĩa vụ cung cấp chứng từ: bên thuê khai thay phải gửi chứng từ khấu trừ cho chủ nhà.
- Địa chỉ đăng ký kinh doanh của bên thuê: hộ kinh doanh hoặc công ty đăng ký tại căn nhà; khi hết hợp đồng, bên thuê phải làm thủ tục chuyển địa chỉ.
Điều khoản cuối hay bị quên: nhiều chủ nhà sau này mới phát hiện địa chỉ nhà mình vẫn còn đăng ký cho một công ty đã chuyển đi, thậm chí đã bị ghi nhận không hoạt động tại địa chỉ đăng ký.
Những nhầm lẫn hay gặp của chủ nhà cho thuê
- “Bên thuê là cửa hàng nhỏ nên họ lo thuế.” Hộ kinh doanh thuê nhà lo thuế cho việc kinh doanh của họ; thuế cho thuê là của chủ nhà. Chỉ khi bên thuê là tổ chức và có thoả thuận khai thay thì mới khác.
- “Thuế đất đóng đủ là xong nghĩa vụ với căn nhà.” Thuế đất chỉ là nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tiền thuê là một nguồn thu nhập riêng.
- “Nhận tiền mặt thì không ai biết.” Cửa hàng thuê mặt phố thường đăng ký địa chỉ kinh doanh tại căn nhà; hợp đồng thuê, đăng ký kinh doanh của bên thuê đều là dấu vết. Doanh thu cho thuê không khai là rủi ro thật với chủ nhà.
- “Cho thuê một phần nhà thì không tính.” Cho thuê một tầng, một phòng, một góc mặt tiền đều là cho thuê tài sản; doanh thu tính trên tiền thuê thực nhận.
- “Tiền cọc cũng phải khai.” Tiền đặt cọc để bảo đảm hợp đồng, sẽ trả lại khi hết hạn, thường không phải doanh thu. Nếu hợp đồng cho phép trừ cọc vào tiền thuê các tháng cuối, phần bị trừ khi đó là tiền thuê.
Tự kiểm tra ở đâu
- Ứng dụng thuế, tài khoản thuế điện tử cá nhân: thông báo thuế đất, tờ khai cho thuê, dữ liệu khai thay, nghĩa vụ còn nợ.
- Trang tra cứu thông tin người nộp thuế: tra bên thuê là doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh, và kiểm tra những đơn vị còn đăng ký tại địa chỉ nhà mình.
- Thuế cơ sở nơi có nhà: hỏi về ngưỡng, tỷ lệ hiện hành, kỳ khai cho thuê.
Câu hỏi thường gặp
Cho người thân thuê không lấy tiền có phải nộp thuế cho thuê không?
Không có tiền thuê thì không có doanh thu cho thuê để tính thuế. Nhưng nếu thực tế có nhận tiền, dù ghi là “hỗ trợ” hay “góp chi phí”, vẫn nên xác định đúng bản chất khoản đó.
Nhận trước tiền thuê hai năm thì khai thế nào?
Cá nhân cho thuê nhận tiền trước nhiều kỳ có thể khai một lần theo kỳ thanh toán, theo hướng dẫn hiện hành. Hỏi thuế cơ sở để khai đúng thời điểm và cách xác định doanh thu từng năm.
Bên thuê là công ty nhưng hợp đồng không nói ai khai thuế thì sao?
Khi không có thoả thuận khai thay, chủ nhà tự khai. Nếu hai bên muốn công ty khai thay, bổ sung phụ lục hợp đồng ghi rõ điều đó trước kỳ thanh toán tiếp theo.
Doanh thu cho thuê dưới ngưỡng có phải khai không?
Tuỳ quy định hiện hành về khai với cá nhân có doanh thu dưới ngưỡng. Tra ngưỡng mới và hỏi thuế cơ sở; giữ hợp đồng và chứng từ nhận tiền để chứng minh doanh thu.
Thuế đất có tăng vì nhà đang cho thuê không?
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tính theo diện tích, giá đất và hạn mức của thửa đất, không tính theo việc có cho thuê hay không. Cho thuê chỉ làm phát sinh thêm thuế cho thuê.
Hai vợ chồng cùng đứng tên nhà thì ai khai thuế cho thuê?
Hai người có thể thống nhất một người đại diện khai, nộp theo hướng dẫn hiện hành cho tài sản đồng sở hữu. Ghi rõ trong hợp đồng và thống nhất tài khoản nhận tiền để dữ liệu không lệch.
